Gewerbe- / Geschäftsraummiete

Der Vermieter von Gewerbe- bzw. Geschäftsräumen zu einem bestimmten Zweck schuldet die Übergabe und Erhaltung von Räumlichkeiten, die die für die konkrete gewerbliche Nutzung erforderlichen Eigenschaften besitzen. Dies betrifft insbesondere die Gestaltung von Zugängen, Zufahrten sowie die Einhaltung von baupolizeilichen Bestimmungen (bspw. Tragfähigkeit der Decken). Der Mieter wiederum darf bei vertraglich vereinbarter Nutzung die Räumlichkeiten nicht zu anderen gewerblichen Zwecken benutzen. Anderes gilt nur, wenn kein konkreter Geschäftszweig vereinbart ist.

Eine konkrete Vereinbarung ist jedoch vor dem Hintergrund des Konkurrentenschutzes sinnvoll.

Anders als bei der Wohnungsmiete können bei der Miete von Geschäftsräumen im Grunde jegliche Rechte des Mieters abbedungen werden. Es zwar eine Kontrolle unter der Maßgabe der Allgemeinen Geschäftsbedingungen statt, die allerdings nur extrem benachteiligende Regelungen erfasst.

Bei Abschluss eines Mietvertrages empfiehlt es sich insbesondere auf folgende Punkte zu achten:

  • Prüfen, ob nicht der Abschluss eines Vertrages für einen festen Zeitraum mit Verlängerungsoption günstiger ist, da eine ordentliche Kündigung dann nicht möglich ist. Bei Geschäftsräumen gibt es keine zwingende gesetzliche Kündigungsfrist, diese wird hier regelmäßig frei vereinbart, z. T. sehr kurz. Bei einem unbefristeten Vertrag ist auch eine Änderungskündigung möglich, d. h. die Kündigung des bestehenden Vertrages verbunden mit dem Angebot zum Abschluss eines Vertrages mit bspw. höherer Miete.
  • Die Kündigung bedarf - anders als bei der Wohnungsmiete - nicht der Schriftform.
  • Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter auf die Änderungskündigung verwiesen, die jedoch voraussetzt, dass der Vertrag kündbar ist. Üblich sind ferner Leistungsvorbehaltsklauseln, die unter bestimmten Voraussetzungen zur Neuverhandlung der Miethöhe führen.
  • Mehrwertsteuer darf nur verlangt werden, soweit dies vertraglich vereinbart ist. Der Mieter hat einen Anspruch auf gesonderte Ausweisung, um diese als Vorsteuer geltend zu machen.
  • Die Rechte auf Mietminderung, Gewährleistung und Schadensersatz sind bei der Gewerbemiete einschränkbar.
  • Welche Neben- bzw. Verwaltungskosten geschuldet werden und wie diese abzurechnen sind, unterliegt der freien Vereinbarung der Parteien.
  • Der Mieter hat das Recht an der Außenfassade des Hauses Namens- bzw. Firmenschilder anzubringen. Die konkrete Gestaltung sollte vereinbart werden. Aus der vertraglichen Nachwirkung ergibt sich das Recht des Mieters, auch nach Vertragsende sein Schild mit dem Hinweis auf eine andere Anschrift am Haus zu belassen.
  • Grundsätzlich gilt auch ohne konkrete vertragliche Vereinbarung die Verpflichtung des Vermieters zur Gewährleistung des Konkurrenzschutzes. Dabei muss der Mieter nicht vor jeglichem Wettbewerber geschützt werden, jedoch hat der Vermieter im Rahmen der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches sicherzustellen, dass in den Räumen seines Hauses oder auf seinen unmittelbar angrenzenden Grundstücken kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird.