Das Recht zur fristlosen Kündigung hat der Vermieter nur, wenn der Mieter eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen hat. Bei Mietrückständen kann der Vermieter von diesem Recht Gebrauch machen, falls der Mieter zwei Monate hintereinander die Miete nicht entrichtet hat oder der Mieter seit mehr als zwei Monaten einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten schuldet.

Der Mieter kann die Kündigung jedoch unwirksam machen, wenn er den gesamten Mietrückstand bezahlt oder die Sozialbehörde sich gegenüber dem Vermieter zur Zahlung verpflichtet. Das muss alles spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage passiert sein.

Im Übrigen ist eine fristlose Kündigung nur möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten in einem solchen Maße verletzt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.